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マンション購入を検討！新築か中古で迷う…
先日読んだ本「新築マンションを買ってはいけない‼購入前に知っておきたい8つのリスク」が勉強になったので、備忘録としてまとめました。
マンション購入を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
住宅はそもそも買うべき？
中古マンション購入の目安金額
この記事では、いきなり9章の「買わなくてもいいという現実」から紹介していきます。
要は、結婚して子供ができて住宅を買って…というのがスタンダードのように思われていますが、現代には当てはまらないのではないか？という内容です。
家賃を払うより購入した方が安くなるという理由であれば買うべきですが、単純に「買いたいから」という理由で買おうとする人はやめるべきです。
築年数20年の中古マンションの場合、買うかどうかの基準は下表のようになります。
| 販売価格 | 買うかどうか |
| 家賃の15年分 | 20年以上居住する前提なら買うべき |
| 家賃の30年分以上 | 新築でも買うべきではない |
| 家賃の35年分以上 | 賃貸の方が得 |
たとえば家賃15万円のマンションの場合、15（万円）×12（か月）×15（年）＝2700
2700万円以下で販売されていれば、購入した方がお得です。
35年ローンはいまの時代に合わない
住宅購入で一般的な「35年ローン」は、1960年代に住宅金融公庫が始めたものです。
この時代は日本全体が好景気で将来的にも景気が良くなることが確実だったため、長期間に定められたという経緯があります。
実際に、1960年代には多くの中流階級がこぞって35年ローンを組み、問題なく返済しています。
しかし、現代は10年先もどうなるか分かりません。
そんな時代に35年も続くローンを組むのは怖い気がします。
そのため、「買う理由」「買わなければならない理由」「買ってもいい理由」があるのかどうかを冷静に判断するべきです。
著者は、リストラや病気などを考えると、賃貸居住がもっともローリスクと述べています。
失敗しないマンション購入法
築10年程度の中古を狙う
新築マンションは、欠陥住宅などのはずれが混じっている可能性があります。
しかし、築10年程度大きな不具合がなかったマンションは、その後もしっかりした状態が保全される可能性が高いです。
管理組合の「総会議事録」をチェックする
マンションに不具合がないかどうかは、管理組合の「総会議事録」をチェックするのがおすすめです。
東日本大震災の2011年以降の記録をみれば、だいたいの内情が把握できます。
仲介業者に頼めば、1件数千円で取り寄せられます。
・そもそも議事録が残っていない（管理がずさんか、問題が隠されている）
・「雨漏りの修理」、「傾斜対応の補強工事」などがないか
・必要な支出に執拗に反対する入居者がいないか
・管理費の予算が赤字になっていないか
・東日本大震災で大きな被害を受けていない
・1戸あたり100万円以上の修繕積立金がある
日本人はなぜ新築好き？
欧米などの海外では、新築よりも中古物件の方が価値が高いと考えられるケースも多いです。
しかし日本では、駅近の中古物件より遠い新築物件の方が高額ということが珍しくありません。
そもそも日本人が新築好きなのは、「神道」の影響が大きいのではと述べられています。
日本人の心のふるさと・伊勢神宮では、20年ごとに新しい神殿に立て直す「式年遷宮」が1300年以上も行われています。
新築はきれいで気持ちがいいものですが、それが続くのはせいぜい2年です。
新築というだけで、マンションなら2割、一戸建てなら3割以上高く設定されているので、もったいない気がします。
もっとも賢いマンション購入法
もっともおすすめの方法は、以下の条件に当てはまるマンションを購入することです。
・現オーナーがまだ居住中
・住戸内が傷んでいる
理由は以下の3点です。
②さらに値引きが期待できる
③リフォームすれば新築同様になる
通常このような物件は、仲介業者が安く買い取ってリフォームした上で売りに出されます。
キッチン、トイレ、浴室、壁や床の張替えを行う前に買い取るのです。
探し方のポイントは、現況が「居住中」で価格が相場より安めであることです。
相場より500万円以上安いかどうか判断するには、欲しいマンションから売りに出された物件を内見しておくことが重要です。
マンション購入のリスクを考慮しておこう
この本では、マンション購入のリスクについて以下の8点が挙げられています。
- 欠陥マンションを購入する
- 価格が下がる
- 健康を損なう
- 廃墟になる
- 隣人とのトラブル
- 災害にあう
- 外国人と共存する
- 不動産投資で失敗する
以前はマンションなどの持ち家は「資産」と考えられていました。
また、ある程度の年齢になったら持ち家に住むべきという「持ち家信仰」も根強く残っています。
さらに、その持ち家は新築でなければならないという感覚もあるでしょう。
しかし、上に挙げたリスクを考えると、もはや古い価値観なのではないでしょうか？
特に日本は少子高齢化が進み、空き家率は20％前後で今後はさらに増えます。
買う必要のない物件にローンを組んでしまうことがないよう、冷静に判断したいものです。
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